A recente pandemia causada pelo coronavírus implicou no fechamento temporário de diversos estabelecimentos comerciais do Estado de São Paulo, sendo que a medida foi recentemente estendida até o dia 10 de Maio.

 

A situação excepcional e de todo imprevisível acarreta impacto direto em diversos contratos, entre eles os de locação de imóveis e de financiamentos bancários, eis que o Decreto Governamental implica na impossibilidade de exercício da atividade comercial de diversas empresas, com a consequente interrupção repentina no faturamento.

 

Desta feita, diversos locatários, país afora, sofrem prejuízos diretos e financeiramente insuportáveis, em decorrência da pandemia ocasionada pelo Coronavírus, havendo evidente alteração das bases do negócio/contrato o que permite a modificação da contraprestação devida por uma das partes.

 

Isso porque quando da assinatura do Contrato as partes não previam uma situação como a presente, capaz de afetar diretamente o resultado das atividades comerciais desenvolvidas pelas empresas.

 

Tais eventos autorizam a revisão contratual, de modo a tornar as prestações devidas, proporcionais ao prejuízo sofrido, como previsto nos artigos 317, 478 e 422 do Código Civil, abaixo transcritos:

 

 

 

 

 

Vale ressaltar que a pandemia do Covid 19 modificou as bases do negócio, na medida em que a maioria dos estabelecimentos se encontra fechado, o número de pessoas nas ruas é mínimo e mesmo o fluxo de compras praticamente cessou e enquanto perdurar a crise causada pelo Coronavírus, é evidente desproporção entre o valor do aluguel acordado antes desta e a correta contraprestação pela utilização do imóvel locado, que praticamente deixou de ser explorado comercialmente, sendo impossível ao locatário seguir pagando o locativo fixado no Contrato, o qual foi estabelecido quando de uma situação que não mais existe.

 

Assim, de plena aplicação da Teoria da Imprevisão, eis que a pandemia de Corana Virus (Covid-19) se trata de caso fortuito, que jamais poderia estar contemplado no contrato original, ademais, nesta época de crise, é de suma importância a continuidade e manutenção da empresa, dos empregos e dos encargos sociais e tributários dela advindos, para que se atinja o fim social elencado no artigo 170 da Constituição Federal.

 

Entender de forma diversa, é não só abster-se de aplicar a lei, mas também, prejudicar o próprio locador, eis que este também não mais virá a receber se houver a quebra da empresa. É como na fábula de Esopo, “matar a galinha dos ovos de ouro”. Ademais, tudo leva a crer que a situação seja passageira e que, em breve, cerca de 3 a 5 meses, tudo volte a normalidade, voltando, também o contrato ao originalmente pactuado.

 

Trata-se, portanto, de situação cujos efeitos ainda não podem ser totalmente conhecidos, mas que autoriza, a revisão do contrato em razão da onerosidade excessiva causada por fato superveniente, sendo que a redução no valor dos aluguéis é medida que se impõe e que visa permitir a retomada das atividades empresariais após a pandemia, prestigiando-se, tanto quanto possível, a manutenção da empresa, os empregos gerados, bem como o desenvolvimento econômico.

 

 

Advogado, formado pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP, membro da Ordem dos Advogados do Brasil (nº182.587), secção São Paulo e da Associação dos Advogados de São Paulo – AASP, pós-graduado em Direito Material e Processual do Trabalho pelo Instituto Internacional de Ciências Sociais, com especialização em Direito Empresarial pela Escola Superior de Advocacia, Direito Penal pela PUC/SP, Direito Imobiliário pela Faculdade Tancredo Neves e em Cobrança judicial – pela Lex consulting. Sócio do Escritório Alcobia Mendes Advogados Associados

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